Créer une conciergerie Airbnb : statut, carte G, outils

Créer une conciergerie Airbnb commence par une décision que beaucoup prennent trop tard : ce que vous ferez exactement pour le propriétaire. Ménage, linge et remise des clés, ou aussi la location de son logement en son nom et l’encaissement des loyers ? La réponse fixe le cadre juridique (loi Hoguet et carte G), la forme du contrat, l’assurance et même la façon d’être payé. Le statut, le prix, la recherche des premiers propriétaires et les outils viennent ensuite.

Ce guide suit cet ordre. Il est publié par Léa, éditeur d’un logiciel pour conciergeries, et s’appuie sur les textes officiels consultés le 30 septembre 2026 : Légifrance, service-public.fr et l’URSSAF. Il ne remplace pas un conseil personnalisé. Chaque point juridique, fiscal ou social est à valider avec un expert-comptable ou un juriste avant de vous lancer.

À retenir

• Le nom « conciergerie » ne fixe aucune règle : ce sont les actes que vous accomplissez qui comptent.
• Louer le logement au nom du propriétaire ou encaisser ses loyers vous fait entrer dans la loi Hoguet : carte professionnelle, garantie financière, assurance RC pro.
• En micro-entreprise, le plafond 2026 est de 83 600 € de chiffre d’affaires pour les prestations de services, et les cotisations se calculent sur ce que vous encaissez.
• Le contrat doit décrire vos prestations, votre rémunération et la base sur laquelle elle se calcule.
• Mettez vos outils en place dès le premier logement : il sert de modèle à tous les suivants.

Conciergerie, co-hôte ou gestion locative : de quoi parle-t-on ?

Trois mots désignent souvent le même métier, alors qu’ils ne recouvrent pas les mêmes obligations.

• La conciergerie de location courte durée prend en charge pour le propriétaire tout ou partie de l’exploitation de son logement : annonce, messages aux voyageurs, arrivées, ménage, linge, petites réparations, suivi des avis.
• Le co-hôte Airbnb est un rôle dans l’outil Airbnb : une personne ajoutée à l’annonce, avec des droits choisis par l’hôte, qui peut recevoir une part des versements. Ce n’est pas un statut juridique. Notre guide du co-hôte Airbnb détaille son fonctionnement.
• La gestion locative, au sens de la loi, est exercée par un professionnel titulaire d’une carte professionnelle, qui agit au nom du propriétaire en vertu d’un mandat écrit : il loue, encaisse et rend des comptes.

Il suffit d’une tâche de plus, comme l’encaissement des loyers, pour passer de la conciergerie à la gestion locative : écrivez le périmètre de vos prestations avant la première signature.

Quel statut juridique pour une conciergerie (micro-entreprise, SASU, EURL) ?

L’immatriculation se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI, formalites.entreprises.gouv.fr, quel que soit le statut. Une conciergerie déclare en général une activité de prestations de services commerciales (bénéfices industriels et commerciaux, BIC) : c’est la description de votre activité qui détermine sa catégorie, faites-la vérifier au moment de la déclaration.

Sources : service-public.fr, fiches SASU et EURL, consultées le 30 septembre 2026.

La micro-entreprise pour tester l’activité

C’est le statut le plus simple pour démarrer avec quelques logements. Pour les prestations de services, le plafond de chiffre d’affaires est de 83 600 € en 2026 (service-public.fr). D’après le guide auto-entrepreneur de l’URSSAF (avril 2026) :

• les cotisations des prestations de services commerciales ou artisanales (BIC) sont de 21,2 % du chiffre d’affaires encaissé, plus la contribution à la formation professionnelle et, pour les commerçants, la taxe pour frais de chambre de commerce ;
• l’Acre, sous conditions, réduit ce taux jusqu’à la fin du troisième trimestre civil qui suit le début d’activité : 15,9 % pour une création à partir du 1er juillet 2026 ;
• l’abattement forfaitaire retenu pour l’impôt est de 50 %, et aucune charge réelle n’est déductible.

Ce dernier point pèse lourd dans une conciergerie. Si vous facturez le ménage au propriétaire puis payez vous-même un prestataire, ce ménage entre en principe dans votre chiffre d’affaires : il consomme votre plafond et supporte des cotisations, sans que vous puissiez déduire ce que vous avez payé.

SASU ou EURL quand les charges augmentent

Une société permet de déduire les charges réelles : sous-traitance du ménage, linge, déplacements, logiciels, assurance. En SASU, le président rémunéré relève du régime général ; en EURL, le gérant associé unique relève du régime des indépendants. Le bon choix dépend de votre rémunération, de vos charges et de votre situation personnelle : c’est la question à poser à un expert-comptable, chiffres en main.

Et la TVA ?

En franchise en base, vous ne facturez pas de TVA tant que votre chiffre d’affaires de prestations de services ne dépasse pas 37 500 € (seuil majoré : 41 250 €) en 2026, avec la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » sur vos factures (service-public.fr). Au-delà, votre commission est soumise à la TVA, au taux normal de 20 % en règle générale (article 278 du CGI).

Carte G et loi Hoguet : quand elle est obligatoire

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s’applique à ceux qui, de manière habituelle et même à titre accessoire, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d’autrui, dont la location, « saisonnière ou non, en nu ou en meublé », et la gestion immobilière. Son article 1-1 précise que la location qui accompagne un mandat de gestion relève de la gestion immobilière.

Ces activités exigent une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie. La mention « gestion immobilière » donne son nom à la carte G, la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce » à la carte T. D’après l’article 3 de la loi, il faut pour l’obtenir :

1. justifier de son aptitude professionnelle (diplôme ou expérience) ;
2. justifier d’une garantie financière pour les fonds reçus, d’au moins 110 000 € selon l’article 30 du décret du 20 juillet 1972, sauf à déclarer ne détenir aucun fonds ;
3. être assuré en responsabilité civile professionnelle ;
4. ne pas être frappé d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer.

Exercer ces activités sans carte est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende (article 14).

Où passe la limite pour une conciergerie ? La loi ne cite pas les conciergeries. En pratique, on lit généralement les situations ainsi, sous réserve de l’avis d’un juriste :

Ce n’est pas l’intitulé du contrat qui compte, mais ce que vous faites réellement. Notre page carte G et conciergerie explique ce que Léa conserve pour vous (contrat signé, décisions du propriétaire datées) et ce qui reste de votre responsabilité.

Contrat de prestation ou mandat de gestion

Avec une carte professionnelle, vous agissez en vertu d’un mandat de gestion. L’article 6 de la loi Hoguet impose alors un écrit qui précise notamment les conditions dans lesquelles vous recevez et remettez des fonds, ainsi que les conditions de votre rémunération et la partie qui la supporte.

Sans carte, vous signez un contrat de prestation de services : il décrit ce que vous faites pour le propriétaire, qui reste celui qui loue. Un bon contrat de conciergerie couvre au minimum :

• les logements concernés et la date de début ;
• les prestations incluses, et celles qui ne le sont pas ;
• la rémunération : pourcentage, forfait ou les deux, et la base de calcul ;
• qui encaisse quoi, et à quel moment vous facturez ;
• les dépenses avancées pour le logement et la façon de les justifier ;
• la garde des clés et des codes d’accès ;
• les assurances de chacun ;
• la durée, le préavis et les conditions de résiliation.

Évitez les clauses qui décrivent un mandat sans le dire, par exemple « la conciergerie encaisse les loyers et reverse le solde ». Léa fournit un contrat de prestation de conciergerie en 7 articles, prérempli avec les données du propriétaire et du logement, à adapter à ce que vous faites réellement, puis signé en ligne avec un code reçu par e-mail et une page de preuve.

Assurance RC pro de la conciergerie

L’assurance responsabilité civile professionnelle n’est pas obligatoire pour toutes les activités (service-public.fr). Elle l’est pour obtenir la carte professionnelle. Sans carte, elle reste indispensable en pratique : vous détenez des clés, vous intervenez dans des logements meublés et vous transmettez des codes d’accès.

Avant de signer, demandez à l’assureur :

• que l’activité déclarée soit bien « conciergerie de location courte durée », avec la liste de vos prestations ;
• si la garde des clés et les dommages aux biens confiés sont couverts ;
• les plafonds, les franchises et les exclusions (perte de clés, erreur de code, dégâts pendant le ménage).

Vérifiez aussi que chaque propriétaire est assuré de son côté. Notre article sur l’assurance PNO du meublé de tourisme résume ses obligations, et celui sur la déclaration du meublé de tourisme les démarches en mairie qu’il doit avoir faites.

Fixer sa commission

Les guides publiés en 2026 situent la commission des conciergeries Airbnb entre 15 et 30 % des revenus locatifs, parfois jusqu’à 35 %. Mais un pourcentage ne veut rien dire sans sa base : 20 % du prix payé par le voyageur ou 20 % du versement net de la plateforme, hors ménage, ne donnent pas le même montant.

Partez de vos coûts par séjour (temps passé, déplacements, linge, ménage si vous le payez, cotisations, assurance, outils), puis vérifiez que votre prix couvre un mois creux. Notre guide commission de conciergerie Airbnb : calculer et facturer détaille les bases de calcul, les fourchettes publiées avec leurs sources, la TVA et un exemple chiffré sur un mois.

Trouver ses premiers propriétaires

Les premiers propriétaires viennent presque toujours du terrain : votre réseau, les agences immobilières et les artisans du secteur, une fiche Google à votre nom, les propriétaires qui vous confient déjà leurs clés. Trois habitudes font la différence :

• Une offre lisible : vos formules, ce qu’elles incluent, votre commission et sa base, sur un document que vous pouvez envoyer après le premier appel.
• Une réponse rapide : un propriétaire qui demande une estimation compare souvent plusieurs conciergeries la même semaine.
• Des relances notées : qui rappeler, quand, et où en est chaque dossier.

La page trouver des propriétaires pour sa conciergerie montre comment Léa suit chaque demande : formulaire à l’enseigne de votre conciergerie, CRM en colonnes, brochure à votre nom et contrat signé en ligne.

Les outils dès le premier logement

Dès le premier logement, il vous faut un calendrier des réservations de toutes les plateformes, une messagerie voyageurs, des codes d’accès envoyés au bon moment, un planning de ménage avec des preuves de passage, et de quoi rendre des comptes au propriétaire. Les poser pour un logement demande le même effort que pour dix.

Deux familles d’outils se complètent. Le channel manager publie les disponibilités et les prix sur Airbnb, Booking.com et les autres plateformes. Le logiciel de conciergerie gère ce qui se passe autour des séjours : propriétaires, contrats, ménage, incidents, relevés. Si vous hésitez entre deux outils grand public, notre comparaison Lodgify ou Smoobu pour une conciergerie montre ce que chacun couvre.

Léa est un logiciel de conciergerie, pas un channel manager : il se branche sur le compte Beds24 de votre conciergerie, dont l’abonnement se règle à part, pour reprendre réservations, messages et disponibilités. Le premier bien est offert sans limite de durée, puis 9 € HT par bien actif et par mois, sans commission et sans frais par utilisateur.

Checklist de lancement

• Le périmètre de vos prestations est écrit : ce que vous faites, ce que vous ne faites pas.
• La question de la carte professionnelle est tranchée avec un juriste.
• Le statut est choisi avec un expert-comptable et l’entreprise est immatriculée.
• L’assurance RC pro couvre l’activité déclarée et la garde des clés.
• Le modèle de contrat précise la rémunération et sa base de calcul.
• La grille de prix couvre vos coûts, y compris en basse saison.
• Les outils tournent sur un premier logement avant d’en signer d’autres.

FAQ

Peut-on créer une conciergerie Airbnb en micro-entreprise ?

Oui. La micro-entreprise convient pour démarrer : immatriculation en ligne, cotisations proportionnelles au chiffre d’affaires encaissé, plafond de 83 600 € en 2026 pour les prestations de services. Sa limite tient aux charges : aucune n’est déductible, ce qui pénalise une conciergerie qui paie des prestataires de ménage. À valider avec un expert-comptable.

Faut-il un diplôme pour ouvrir une conciergerie ?

Aucun diplôme n’est exigé pour des prestations de ménage, d’accueil ou de remise des clés. En revanche, la carte professionnelle, nécessaire si vous louez au nom du propriétaire ou encaissez ses loyers, demande de justifier d’une aptitude professionnelle, par un diplôme ou une expérience.

Une conciergerie peut-elle encaisser les loyers sans carte G ?

Non. Recevoir et détenir des fonds pour le compte du propriétaire fait entrer l’activité dans la loi Hoguet : carte professionnelle, garantie financière et assurance RC pro. Sans carte, le propriétaire reçoit lui-même les versements des plateformes et vous lui facturez vos prestations.

Faut-il être co-hôte sur Airbnb pour gérer un logement ?

Pas nécessairement. Le rôle de co-hôte donne accès à l’annonce et, si l’hôte le choisit, une part des versements. Une conciergerie peut aussi relier l’annonce à ses propres outils, par un channel manager et avec l’accord du propriétaire, puis lui facturer ses prestations chaque mois. Dans les deux cas, un contrat écrit fixe ce que vous faites et comment vous êtes payé.