Commission conciergerie Airbnb : calculer et facturer (2026)

« Nous prenons 20 %. » La phrase revient dans presque toutes les offres de conciergerie Airbnb, et elle ne dit presque rien : 20 % de quoi ? Du prix payé par le voyageur, du versement de la plateforme, avec ou sans les frais de ménage ? Sur un même séjour, la commission peut varier de plus d’un quart. Ce guide s’adresse à la conciergerie qui fixe son prix : choisir la base de calcul, se situer par rapport aux fourchettes publiées, traiter la TVA, puis facturer le propriétaire chaque mois sans tableur.

Il est publié par Léa, éditeur d’un logiciel pour conciergeries. Les points fiscaux s’appuient sur service-public.fr et Légifrance, consultés le 30 septembre 2026 : ils sont à valider avec un expert-comptable ou un juriste selon votre situation.

À retenir

• Un pourcentage sans base de calcul n’est pas un prix : écrivez la base dans le contrat.
• Trois bases coexistent : le prix payé par le voyageur, le versement de la plateforme, et ce versement hors frais de ménage. La taxe de séjour n’entre dans aucune.
• Les guides publiés en 2026 situent la commission entre 15 et 30 %, parfois 35 %, le plus souvent autour de 20 à 25 %.
• En franchise de TVA, pas de TVA jusqu’à 37 500 € de prestations de services ; au-delà, 20 % sur la commission, en règle générale.
• Facturez chaque mois, séjour par séjour : le propriétaire vérifie chaque ligne au lieu de contester un total.

Sur quel montant calculer la commission ?

Un séjour réservé sur une plateforme se décompose en plusieurs montants : les nuitées, les frais de ménage payés par le voyageur, la taxe de séjour, puis les frais retenus par la plateforme avant le versement. Notre article sur les frais de service Airbnb côté hôte détaille ce dernier poste.

Prenons un séjour de 4 nuits à 120 €, avec 60 € de frais de ménage, et des frais de plateforme de 81 € (15 % du total, hypothèse retenue pour l’exemple). La taxe de séjour est laissée de côté : ce n’est pas un revenu, elle est reversée à la commune et n’entre dans aucune base.

Même taux, trois montants : 28,20 € d’écart sur un seul séjour. Les trois bases se défendent, à condition d’être écrites dans le contrat et appliquées de la même façon chaque mois.

• Le brut paraît simple, mais vous prélevez une commission sur les frais de la plateforme, que le propriétaire ne touche jamais.
• Le versement net colle à ce que le propriétaire reçoit réellement. C’est la base qu’affiche par exemple HostnFly sur sa page Tarifs : « à partir de 20 % de commission hors frais de plateforme » (consultée le 30 septembre 2026).
• Le net hors ménage évite de prendre une commission sur une somme qui sert à payer le ménage : les frais de ménage se règlent alors à part, au prestataire ou au prix convenu dans le contrat.

Les fourchettes publiées

Il n’existe aucune statistique officielle sur la commission des conciergeries. Les chiffres qui circulent viennent d’acteurs du marché :

• Welkeys (article de février 2026) : « entre 15 % et 30 % de commission sur vos revenus locatifs », le plus souvent entre 20 et 25 % ;
• PriceLabs (guide mis à jour le 6 avril 2026) : entre 15 et 35 % selon les services inclus, 20 à 25 % pour une gestion complète dans les grandes villes, 15 à 20 % dans les zones moins denses ;
• HostnFly, conciergerie qui publie son tarif : à partir de 20 %, hors frais de plateforme.

Ces sources ne précisent pas toujours si le taux s’entend HT ou TTC, ni si le ménage est compris. Comparez-vous donc à services équivalents, et partez surtout de vos propres coûts par séjour : temps de gestion, trajets, linge, ménage si vous le payez, cotisations, assurance et outils. Un taux qui ne couvre pas un mois de basse saison est trop bas, quelle que soit la moyenne du marché.

Commission, forfait ou formule mixte

Sur Airbnb, le titulaire de l’annonce peut aussi attribuer à un co-hôte une part de ses versements, calculée par la plateforme à chaque réservation (centre d’aide Airbnb). Cela ne dispense ni d’un contrat écrit, ni de vos obligations de facturation, et ne vaut que pour Airbnb.

Ajoutez à part, dans le contrat, les frais de mise en service d’un nouveau logement et les dépenses avancées (consommables, petites réparations), refacturées sur justificatif.

TVA et commission

Deux cas se présentent.

• Franchise en base de TVA. En 2026, une conciergerie ne facture pas de TVA tant que son chiffre d’affaires de prestations de services ne dépasse pas 37 500 € (seuil majoré : 41 250 €). Ses factures portent la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » (service-public.fr).
• Conciergerie redevable de la TVA. La commission est une prestation de services soumise au taux normal de 20 % en règle générale (article 278 du CGI).

Le propriétaire qui loue en meublé ne récupère le plus souvent pas cette TVA : pour lui, c’est le montant TTC qui compte. Écrivez donc dans le contrat si votre taux s’entend HT ou TTC. Un taux de 20 % HT représente 24 % TTC ; un taux de 20 % TTC représente 16,67 % HT.

Les mentions obligatoires d’une facture (numéro, date, identité des parties, désignation, montants HT et TTC, taux de TVA, échéance, pénalités de retard) sont rappelées par service-public.fr. Les échéances de la facture électronique sont détaillées dans notre guide de la facturation électronique des conciergeries.

Exemple de calcul sur un mois

Un logement, un mois de 31 jours, une commission de 20 % sur la base « versement hors frais de ménage ». Le dernier séjour arrive le 29 et part le 2 du mois suivant : 3 de ses 4 nuits tombent dans le mois, sa base est comptée aux trois quarts. Les frais de plateforme sont ceux relevés sur chaque versement.

Selon votre situation, la facture du mois devient :

• en franchise de TVA : 240,40 €, avec la mention de l’article 293 B du CGI ;
• redevable de la TVA, taux convenu HT : 240,40 € HT + 48,08 € de TVA = 288,48 € TTC ;
• redevable de la TVA, taux convenu TTC : 240,40 € TTC, soit 200,33 € HT et 40,07 € de TVA.

S’y ajoutent, sur des lignes séparées, les dépenses avancées pour le logement, avec leurs justificatifs, et le ménage si votre contrat prévoit que vous le facturez. Joignez le détail séjour par séjour : c’est lui qui répond d’avance à la question « pourquoi moins que le mois dernier ? ». Notre article sur le relevé mensuel du propriétaire propose une structure complète.

Facturer le propriétaire sans tableur

Sans carte professionnelle, vous n’encaissez pas les loyers : le propriétaire reçoit les versements des plateformes, et vous lui facturez votre commission chaque mois. Prélever sa commission sur les loyers suppose de les détenir, donc une carte G et une garantie financière (voir carte G et conciergerie).

Le travail mensuel tient en quatre étapes : clôturer le mois, reprendre chaque séjour avec ses montants réels, appliquer la base du contrat, émettre la facture avec son détail. Dans un tableur, c’est là que naissent les erreurs : un séjour à cheval sur deux mois compté deux fois, des frais de plateforme ressaisis à la main, un taux resté à l’ancienne valeur.

Voici ce que fait Léa, vérifié dans le produit le 30 septembre 2026. Les montants de chaque séjour (prix payé par le voyageur, frais de plateforme, taxe de séjour, ménage) arrivent avec la réservation. Léa applique le taux de commission du logement au prix payé par les voyageurs, moins les frais de plateforme, la taxe de séjour et les frais de ménage, séjour par séjour et au prorata des nuitées du mois. Un clic sur « Générer les factures conciergerie du mois » prépare un brouillon par logement, détaillé séjour par séjour, et un second clic ne facture jamais deux fois la même période. Le propriétaire, lui, reçoit le 1er du mois le bilan du mois écoulé et retrouve ses revenus dans son espace.

La fonction est récente : relisez chaque brouillon avant de l’émettre. Pour une conciergerie redevable de la TVA, le taux s’y applique comme un taux TTC, TVA de 20 % comprise. La page facturation propriétaire pour conciergerie présente le calcul et l’espace du propriétaire en détail.

FAQ

Quel pourcentage prend une conciergerie Airbnb ?

Les guides publiés en 2026 par Welkeys et PriceLabs donnent 15 à 30 %, parfois jusqu’à 35 % pour un service complet haut de gamme, et le plus souvent 20 à 25 %. Ce ne sont pas des statistiques officielles : comparez toujours la base de calcul et les services inclus.

La commission se calcule-t-elle sur le brut ou sur le net ?

Les deux existent. La base la plus proche de ce que touche le propriétaire est le versement de la plateforme, c’est-à-dire le prix payé moins les frais retenus, souvent hors frais de ménage. L’important est de l’écrire dans le contrat et de l’appliquer chaque mois de la même façon.

Le ménage entre-t-il dans la commission ?

C’est à fixer dans le contrat. Soit la commission porte sur une base hors frais de ménage et le ménage se règle à part, soit elle inclut le ménage et votre taux doit couvrir ce que vous payez au prestataire. Évitez de prélever une commission sur une somme qui sert déjà à payer le ménage.

Faut-il facturer la TVA sur sa commission ?

Pas en franchise en base, jusqu’à 37 500 € de prestations de services en 2026, avec la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ». Au-delà, la commission est soumise à la TVA au taux normal de 20 %, en règle générale. Précisez dans le contrat si votre taux s’entend HT ou TTC. À valider avec un expert-comptable.

Peut-on prélever sa commission directement sur les loyers ?

Seulement si vous détenez les fonds du propriétaire, ce qui suppose la carte professionnelle, une garantie financière et un mandat écrit. Sinon, le propriétaire reçoit les versements des plateformes et vous lui facturez votre commission. Pour lancer votre activité sur de bonnes bases, voyez notre guide pour créer une conciergerie Airbnb.