Créer une conciergerie Airbnb : le guide complet en PDF, du statut aux premiers propriétaires

Créer une conciergerie Airbnb : les étapes, dans l’ordre

Ouvrir une conciergerie de location saisonnière demande moins d’argent que de méthode. Les décisions s’enchaînent : ce que vous ferez pour le propriétaire fixe le cadre juridique, qui fixe à son tour le statut, le contrat et l’assurance. Le prix, la recherche des premiers propriétaires et les outils viennent ensuite. Le guide suit cet ordre, chapitre par chapitre, et reprend tout dans un plan d’action de 90 jours à cocher.

• Écrire la liste de vos prestations, et de ce que vous ne ferez pas
• Faire valider ce périmètre au regard de la loi Hoguet
• Choisir le statut, immatriculer l’entreprise, souscrire une RC pro
• Rédiger le contrat de prestation et la grille tarifaire
• Trouver et signer les premiers propriétaires
• Mettre en place le ménage, les accès et les outils sur un premier logement

Quel statut juridique pour une conciergerie ?

La plupart des conciergeries démarrent en micro-entreprise : immatriculation gratuite sur le guichet unique, cotisations de 21,2 % du chiffre d’affaires encaissé pour les prestations de services commerciales en 2026, plafond de 83 600 € de chiffre d’affaires. Sa limite tient aux charges : aucune n’est déductible, ce qui pèse dès que vous payez des prestataires de ménage. Une EURL ou une SASU déduit ses charges réelles, mais coûte plus cher à créer et à tenir. Le choix se fait avec un expert-comptable, chiffres en main.

Deux points à surveiller dès le départ. La franchise en base de TVA s’arrête à 37 500 € de prestations de services (seuil majoré : 41 250 €), bien avant le plafond de la micro-entreprise. Et l’assurance responsabilité civile professionnelle, obligatoire pour obtenir la carte professionnelle, reste indispensable sans elle : vous détenez des clés et vous intervenez dans des logements meublés. Le guide liste les questions à poser à l’assureur, dont la garde des clés et les dommages causés par vos prestataires.

Faut-il une carte G pour ouvrir une conciergerie Airbnb ?

Pas toujours. La loi Hoguet impose une carte professionnelle à qui gère le bien d’autrui ou prête son concours à sa location, en particulier dès que la conciergerie reçoit ou détient des fonds pour le propriétaire, comme les versements des plateformes. Une conciergerie qui se limite à des prestations de services (accueil, ménage, linge, messages, petite maintenance), facturées à un propriétaire qui reste l’hôte et encaisse ses revenus, travaille en général sans carte.

Ce sont les actes réellement exercés qui décident, pas le titre du contrat : faites valider votre périmètre par un juriste avant les premières signatures. La page carte G et conciergerie reprend la loi article par article, et le modèle de contrat de conciergerie pose le cadre d’une prestation de services.

Quel budget pour lancer sa conciergerie ?

Une conciergerie démarre avec peu d’investissement, mais pas sans frais. Le guide liste les postes à faire chiffrer avant de vous lancer, et le business plan de conciergerie les transforme en prévisionnel :

• la création : gratuite en micro-entreprise, frais de greffe et d’annonce légale pour une société
• l’assurance RC pro et, en société, l’expert-comptable
• la mobilité, le matériel de ménage et le stock de linge si vous le fournissez
• les accès autonomes, souvent achetés par le propriétaire
• le logiciel, la visibilité locale et quelques mois de trésorerie

Les règles du meublé de tourisme à vérifier avant de signer

Ces obligations pèsent sur le propriétaire, mais une annonce bloquée vous coûte un logement. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise l’enregistrement des meublés de tourisme à toutes les communes, par un téléservice national annoncé pour le quatrième trimestre 2026. Une résidence principale ne se loue pas plus de 120 jours par an, et une commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours.

Pour une résidence secondaire, la commune peut exiger une autorisation de changement d’usage ; le règlement de copropriété peut interdire la location touristique ; et à partir de 2034, le DPE devra être classé de A à D en métropole. Le guide reprend chaque point avec sa source officielle et donne la liste des documents à demander au propriétaire.