Business plan conciergerie : le prévisionnel Excel sur 3 ans et la trame à compléter

Que doit contenir le business plan d’une conciergerie ?

Un business plan de conciergerie tient en deux pièces : un document rédigé, qui explique le projet, et un prévisionnel chiffré, qui montre qu’il tient. Le banquier ou le comité de prêt d’honneur lit d’abord le résumé, puis va droit aux chiffres : chaque montant du texte doit se retrouver dans le prévisionnel, et chaque hypothèse du prévisionnel doit s’expliquer dans le texte.

La trame fournie suit dix parties, dans l’ordre où on les lit. Le résumé s’écrit en dernier, quand les chiffres sont arrêtés.

• Le résumé, sur une page
• Le porteur de projet : parcours, compétences, ce qui manque
• L’étude du marché local : combien de logements en location courte durée dans votre zone
• La concurrence : conciergeries, agences, co-hôtes et propriétaires qui gèrent seuls
• L’offre et les prix, puis la stratégie commerciale
• L’organisation et l’équipe : ménage, linge, urgences, recrutements
• Le prévisionnel, le financement, puis les risques et la réglementation

Comment faire le prévisionnel d’une conciergerie ?

Tout part du nombre de logements gérés, mois par mois. Le classeur l’obtient à partir des logements que vous avez au départ et de votre rythme de signature, année par année ; un calendrier permet de saisir un autre chiffre pour un mois donné. Un logement signé un mois commence à produire le mois suivant.

Pour chaque logement, le prévisionnel compte les nuits vendues selon le taux d’occupation de chaque mois de l’année, les revenus payés par les voyageurs, les frais de plateforme, puis votre commission sur l’assiette que vous choisissez : revenus bruts, revenus nets des frais de plateforme ou nuitées seules. Le ménage facturé et son coût donnent votre marge sur le ménage. Pour fixer ces prix, la grille tarifaire de conciergerie calcule le prix de revient d’un ménage par type de logement.

Viennent ensuite les charges : logiciels par logement, charges fixes (assurance, expert-comptable, déplacements, marketing), salaires à partir du mois d’embauche, votre rémunération et vos cotisations, les investissements amortis et les intérêts d’emprunt. Le classeur sépare le résultat, qui dit si l’activité gagne de l’argent, et la trésorerie, qui dit si vous pouvez payer vos factures chaque mois.

Une conciergerie est-elle rentable, et à partir de combien de logements ?

La rentabilité d’une conciergerie se lit en nombre de logements. Le classeur calcule ce que rapporte un logement géré sur un an, commission et marge sur le ménage comprises, moins les logiciels ; puis il divise par ce montant les charges de l’année qui ne dépendent pas du nombre de logements : charges fixes, salaires, rémunération, amortissements, intérêts. Le résultat est votre seuil de rentabilité, à comparer au nombre moyen de logements que vous gérerez cette année-là.

Ce seuil monte à chaque embauche et à chaque hausse de votre rémunération : une conciergerie qui recrute un coordinateur doit avoir signé assez de logements pour le payer. La première année est souvent proche de zéro, à cause des dépenses de lancement et d’un parc encore petit. C’est le plan de trésorerie qui montre si vous tenez jusque-là : le classeur donne le point le plus bas de la trésorerie, avant apport et emprunts, et le mois où elle redevient positive.

Le cadre juridique pèse aussi sur les coûts. Une conciergerie qui encaisse les loyers pour ses propriétaires entre dans la loi Hoguet, avec carte professionnelle et garantie financière ; une conciergerie en prestation de services, dont les propriétaires reçoivent eux-mêmes les versements, n’a pas ces frais. Notre page carte G et conciergerie explique la frontière.

Comment financer l’ouverture d’une conciergerie ?

Une conciergerie demande en général peu d’investissements, mais il faut financer les premiers mois, quand les charges arrivent avant les logements. Le plan de financement équilibre ce besoin, tiré du classeur, avec vos ressources. Les dispositifs ci-dessous ont été vérifiés sur entreprendre.service-public.gouv.fr en octobre 2026 ; leurs conditions changent souvent, vérifiez-les à la date de votre création.

• L’apport personnel, que la banque demande en général
• Le prêt bancaire, accordé sur la capacité de remboursement que montre votre trésorerie
• Le prêt d’honneur : un prêt personnel à taux zéro, sans garantie, accordé par des réseaux d’accompagnement après présentation du projet
• L’Acre, une exonération partielle de cotisations en début d’activité, réservée à certains créateurs, dont les demandeurs d’emploi indemnisés
• L’Arce, pour le créateur qui perçoit l’allocation chômage et bénéficie de l’Acre : 60 % des droits restants versés en capital, en deux fois