Calcul rentabilité Airbnb Excel : le simulateur à remplir avec le propriétaire

Comment calculer la rentabilité d’un logement sur Airbnb ?

Le calcul se fait mois par mois, parce qu’un logement en location courte durée ne gagne pas la même chose en février et en août. Les nuits vendues sont le nombre de jours du mois multiplié par le taux d’occupation. Les revenus bruts sont ces nuits au prix moyen, plus les frais de ménage payés par les voyageurs. La taxe de séjour n’en fait pas partie : elle est reversée à la commune.

De ces revenus, on retire les frais de la plateforme, la commission de la conciergerie sur l’assiette prévue au contrat, le ménage et le linge de chaque séjour, puis les charges du logement, réparties sur l’année. Il reste le revenu net avant impôt du propriétaire.

• Rendement brut : revenus bruts de l’année ÷ prix d’achat, travaux et ameublement compris
• Rendement net avant impôt : revenu net de l’année ÷ ce même montant
• Cash-flow : revenu net avant impôt moins la mensualité du crédit

Quel taux d’occupation retenir ?

C’est l’hypothèse qui pèse le plus, et celle que le propriétaire discutera. Partez des réservations passées du logement s’il est déjà loué, ou de logements comparables que vous gérez dans le même quartier, et saisissez un taux par mois plutôt qu’une moyenne : le propriétaire voit sa saison, et les mois faibles ne disparaissent pas dans un chiffre annuel.

Restez prudent : une nuit indisponible dans le calendrier d’une annonce n’est pas forcément une nuit vendue, le propriétaire a pu la bloquer. Mieux vaut un revenu net que le logement dépasse qu’une promesse qu’il ne tient pas. Le simulateur ne promet rien : il montre ce que donnent les hypothèses que vous avez choisies ensemble.

Le prix moyen par nuit suit la même logique : retenez celui des nuits réellement vendues, sans les frais de ménage ni la taxe de séjour, et baissez-le dans les mois creux, quand les logements comparables baissent aussi leurs prix.

Location courte ou longue durée : comment comparer ?

L’onglet « Comparaison » met en face le même logement loué à l’année : le loyer hors charges, les semaines sans locataire, les frais de gestion et d’assurance loyers impayés, les charges qui restent au propriétaire. La location courte durée rapporte en général plus de revenus bruts, mais elle coûte aussi plus : frais de plateforme, commission, ménage, énergie et internet à sa charge.

Le classeur donne l’écart annuel, puis le taux d’occupation moyen à partir duquel la courte durée rapporte plus, à prix inchangés. C’est souvent le chiffre qui décide : le propriétaire voit la marge de sécurité dont il dispose. Avant de choisir, il vérifie aussi les règles qui s’imposent à lui : déclaration du meublé de tourisme en mairie, 120 jours par an au plus pour une résidence principale, moins dans les communes qui ont abaissé cette limite, et règlement de copropriété.

Le simulateur, outil du rendez-vous propriétaire

Un propriétaire qui hésite à confier son logement veut savoir ce qu’il lui restera, pas ce que gagne la conciergerie. Remplissez le classeur avec lui, onglet par onglet : il voit chaque frais, votre commission et son assiette, et repart avec des chiffres qu’il a validés. Pour fixer votre commission et vos forfaits ménage avant le rendez-vous, utilisez la grille tarifaire de conciergerie ; pour suivre les rendez-vous jusqu’à la signature, voyez comment Léa gère l’acquisition de propriétaires. Après le rendez-vous, envoyez-lui le fichier avec votre proposition : les hypothèses restent visibles, et il peut changer un chiffre pour en voir l’effet.

Tous les résultats sont avant impôt. Les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, au régime micro-BIC ou au régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP), et l’abattement comme le plafond du micro-BIC ne sont pas les mêmes pour un meublé de tourisme classé et pour un meublé non classé. Le propriétaire fait calculer son impôt par un expert-comptable ; voyez aussi notre page sur la comptabilité LMNP des propriétaires.