PMS gratuit ou payant : le coût réel sur 12 mois
PMS gratuit ou payant ? Le seuil où une commission dépasse un abonnement, deux parcs chiffrés d’après les grilles publiées, et les lignes qu’on oublie.
Publié par l’équipe Léa, logiciel pour conciergeries de location courte durée.
Sommaire 9 parties
Un PMS gratuit n’est pas toujours le moins cher. Dès qu’il se rémunère par une commission, il coûte plus qu’un abonnement au-delà d’un seuil qui se calcule en une division : l’abonnement mensuel divisé par le taux de commission. À 1 % de commission, un abonnement de 16 € est rentabilisé dès 1 600 € de réservations par mois. Ce guide donne le calcul, puis l’applique à deux parcs, d’après les grilles publiées par les éditeurs.
Les prix viennent des fiches de notre comparatif des logiciels de conciergerie, relevées le 25 septembre 2026, hors taxes sauf mention contraire. Ce guide est publié par Léa, dont le tarif figure dans les tableaux au même titre que les autres : refaites le calcul avec vos propres chiffres.
Les quatre façons de payer un PMS
L’abonnement par logement. Un prix fixe par logement et par mois. Le budget se calcule d’avance, et il ne bouge pas quand vos revenus montent.
Le forfait par paliers, ou avec minimum. Un prix pour une tranche de logements, parfois un minimum mensuel quel que soit le parc. Lisible pour un grand parc, coûteux pour un petit : un minimum de 297 € par mois pèse lourd sur trois logements.
La commission. Un pourcentage des réservations, de toutes ou seulement de celles prises en direct. Rien à payer un mois sans réservation, mais la facture suit votre chiffre d’affaires, y compris vos hausses de prix.
Les options. Utilisateurs supplémentaires, tarification dynamique, serrures connectées, SMS, nom de domaine : chaque éditeur a les siennes, et c’est souvent là que l’addition change.
La plupart des offres combinent deux de ces modèles. Un « PMS gratuit » est presque toujours une commission, ou un socle gratuit entouré d’options.
Le seuil où la commission dépasse l’abonnement
La règle : seuil mensuel = abonnement mensuel ÷ taux de commission. En dessous de ce montant de réservations, la commission coûte moins ; au-dessus, l’abonnement.
| Abonnement mensuel | Seuil avec 1 % de commission | Seuil avec 1,2 % | Seuil avec 3 % |
|---|---|---|---|
| 9 € | 900 € par mois | 750 € | 300 € |
| 16 € | 1 600 € par mois | 1 333 € | 533 € |
| 35 € | 3 500 € par mois | 2 917 € | 1 167 € |
Un logement qui encaisse 2 000 € de réservations par mois franchit donc le seuil d’un abonnement à 16 € dès 1 % de commission. À 3 %, presque n’importe quel abonnement est moins cher.
Attention à l’assiette. Une commission de 3 % sur les seules réservations directes ne pèse rien si vous vendez tout sur les plateformes ; elle pèse beaucoup le jour où votre canal direct décolle, c’est-à-dire au moment où vous aviez réussi à éviter la commission de la plateforme.
Quelques taux relevés, pour situer : la formule gratuite de ProhostAI prélève 3 % sur les réservations directes et 4 % sur les ventes additionnelles ; la formule Flex de Smoobu coûte 29 € par mois pour un logement, plus 0,9 % des réservations ; Hostfully Growth ajoute à son abonnement 1 % sur les paiements traités et 0,85 % sur le loyer des réservations directes ; Smily facture 1,2 % de la valeur brute des réservations, avec un minimum de 297 € par mois jusqu’à 15 logements.
Premier parc : un logement
Hypothèse : un logement, 2 000 € de réservations par mois, relié à Airbnb et à Booking.com.
| Modèle | Exemple relevé | Coût par mois | Coût sur 12 mois |
|---|---|---|---|
| Formule gratuite reliée aux plateformes | Hospitable Essentials | 0 € | 0 € |
| Premier bien offert, channel manager à part | Léa (0 €) et Beds24 (16,60 €) | 16,60 € | 199,20 € |
| Abonnement d’entrée de gamme | Lodgify Basic | 16 € HT | 192 € HT |
| Abonnement tout-en-un | Smoobu | 35 € HT | 420 € HT |
À un logement, une formule gratuite reliée aux plateformes est imbattable sur le prix. Ce qui la départage du reste n’est pas dans ce tableau : la langue de l’interface, le support, et ce que la formule prévoit pour le ménage et pour un éventuel propriétaire. Le montant de Beds24 est calculé d’après sa grille : 12,90 € pour le compte, 2,60 € par logement, 0,55 € par lien entre un logement et une plateforme.
Second parc : dix logements
Hypothèse : dix logements, reliés à deux plateformes.
| Offre | Coût par mois | Relevés propriétaires et ménage |
|---|---|---|
| Smoobu Professionnel Prépayé | 143 € HT | Non présentés |
| Lodgify Professional | 191 € HT | Non inclus |
| Lodgify Ultimate | 254 € HT | Inclus |
| Léa et Beds24 | 81 € + 49,90 € | Inclus dans Léa |
| Commission de 1,2 % avec minimum (Smily) | 297 € au minimum | Inclus |
Sur douze mois, l’écart entre la première et la dernière ligne dépasse 1 800 €. Mais la colonne de droite compte autant que celle du milieu : un outil moins cher qui ne sort pas les relevés de vos propriétaires vous les fait refaire à la main chaque mois. Et les périmètres ne sont pas identiques : site de réservation, messagerie, plateformes reliées et options diffèrent d’un outil à l’autre. Notre comparaison Lodgify ou Smoobu pour une conciergerie détaille ces deux grilles.
Ces tableaux ne sont pas un classement. Certains forfaits d’entrée de gamme sont moins chers que toutes ces lignes à dix logements, d’autres suites nettement plus chères : le comparatif relève chaque grille à la même date, avec ce qu’elle comprend.
Les lignes qu’on oublie
Le prix affiché est rarement le prix payé. Avant de comparer, demandez à chaque éditeur le montant de ces lignes pour votre parc :
- Les utilisateurs. Un accès par propriétaire ou par membre de l’équipe peut être facturé au mois : 2 € par utilisateur supplémentaire chez Beds24, par exemple.
- La tarification dynamique. 12,99 € par logement et par mois en option chez Smoobu.
- Les serrures connectées. 6 € par appareil et par mois chez Lodgify.
- Le nom de domaine du site de réservation. 19 € par mois pour un sous-domaine à votre nom chez Beds24, 29 £ par site chez Zeevou.
- Les frais de transaction sur les paiements encaissés en ligne, en plus de ceux de votre prestataire de paiement.
- La mise en route. Certains éditeurs la facturent une fois, d’autres l’offrent.
- L’engagement. Un contrat de treize mois avec indemnité de résiliation n’a pas le même coût qu’un abonnement mensuel sans engagement.
Chez Léa, la ligne à ne pas oublier s’appelle les crédits : l’IA et les SMS se paient à l’usage, en crédits prépayés dès 5 € HT. Sans crédits, ces fonctions sont en pause.
Le coût que personne ne facture : votre temps
Un outil gratuit qui vous laisse une heure de saisie par semaine coûte cinquante heures par an. Comptez-les au prix de votre heure, puis comparez à l’abonnement que vous vouliez éviter. Le calcul vaut aussi dans l’autre sens : un logiciel payant dont vous n’utilisez que le calendrier est trop cher, quel que soit son prix.
Trois questions suffisent pour estimer ce temps : combien de fois ressaisissez-vous une réservation, combien de messages envoyez-vous à la main par séjour, et combien d’heures prend le relevé mensuel d’un propriétaire.
Votre calcul en cinq lignes
- Réservations mensuelles moyennes de votre parc, en euros.
- Abonnement : prix par logement multiplié par vos logements, ou forfait du palier.
- Commissions : taux multiplié par l’assiette concernée, sans oublier le minimum.
- Options que vous utiliserez réellement.
- Votre temps : heures de saisie restantes, au prix de votre heure.
Additionnez sur douze mois, puis refaites le calcul pour un parc deux fois plus grand : c’est le seul moyen de ne pas changer d’outil dans un an. Pour Léa, le calculateur de la page Tarifs fait la deuxième ligne à votre place.
Où se place Léa dans ce calcul
Léa applique un seul modèle : le premier bien est offert, sans carte bancaire ni limite de durée, puis 9 € par bien actif et par mois. Pas de commission, pas de frais par utilisateur, pas de palier ; un logement en brouillon ou archivé n’est pas facturé, et l’abonnement est mensuel, sans engagement. S’y ajoutent l’abonnement Beds24 pour les plateformes, et les crédits d’IA et de SMS si vous les utilisez.
C’est un modèle de PMS gratuit au sens strict pour un bien, et un abonnement par logement ensuite : le coût suit la taille de votre parc, jamais vos revenus.
FAQ
Un PMS gratuit est-il vraiment moins cher qu’un PMS payant ?
Pas toujours. Une formule gratuite sans commission l’est, tant que ses fonctions vous suffisent. Un PMS gratuit payé à la commission devient plus cher qu’un abonnement dès que vos réservations mensuelles dépassent l’abonnement divisé par le taux : 1 600 € par mois pour un abonnement de 16 € et une commission de 1 %.
Combien coûte un PMS pour un logement ?
De 0 € à plusieurs dizaines d’euros par mois selon les grilles relevées le 25 septembre 2026 : quelques formules gratuites, des abonnements d’entrée de gamme autour de 15 € à 16 € hors taxes, des formules tout-en-un à 35 € et plus. Avec Léa, le premier bien est offert ; l’abonnement Beds24 qui relie les plateformes revient à 16,60 € par mois pour un logement sur deux plateformes.
Abonnement ou commission : que choisir ?
L’abonnement si vos revenus par logement sont élevés ou en hausse : son coût ne bouge pas. La commission si votre activité est saisonnière ou débutante, avec des mois sans réservation. Calculez votre seuil, et vérifiez sur quelles sommes porte la commission : toutes les réservations, ou seulement les réservations directes.
Quels frais s’ajoutent au prix affiché d’un PMS ?
Les plus courants : les utilisateurs supplémentaires, la tarification dynamique, les serrures connectées, le nom de domaine du site de réservation, les frais de transaction, la mise en route et, parfois, une durée d’engagement. Demandez le prix de chacun pour votre parc avant de comparer deux offres.
Combien coûte Léa pour dix logements ?
81 € par mois : le premier bien est offert, les neuf suivants sont à 9 € par bien actif et par mois, sans commission ni frais par utilisateur. L’abonnement Beds24 s’y ajoute, 49,90 € par mois pour dix logements reliés à deux plateformes d’après son simulateur, ainsi que les crédits d’IA et de SMS si vous les utilisez.