Limite 90 jours location saisonnière : mode d’emploi

La limite 90 jours location saisonnière devient un sujet opérationnel majeur pour les propriétaires de résidences principales et leurs gestionnaires. Une réservation acceptée sur le mauvais canal peut désormais consommer les dernières nuits autorisées, voire provoquer un dépassement.

La limite de 90 jours en location saisonnière désigne le plafond annuel qu’une commune française peut appliquer, par délibération motivée, à la location touristique d’une résidence principale entière. Le contrôle doit additionner les nuitées de tous les canaux, notamment Airbnb, Booking.com et les réservations directes, sur une même année civile.

Voici comment vérifier le plafond applicable, centraliser le décompte dans un PMS et protéger le revenu de chaque nuit encore disponible.

À retenir

• Le plafond de 90 jours n’est pas automatiquement la règle légale dans toutes les communes : le plafond national demeure de 120 jours pour une résidence principale, mais une commune peut l’abaisser à 90 jours.
• Le calcul porte sur une année civile, du 1er janvier au 31 décembre.
• Airbnb, Booking.com et la vente directe doivent alimenter un compteur multicanal unique.
• Un blocage automatique sur une seule plateforme ne protège pas contre les réservations reçues ailleurs.
• À l’approche du plafond, pilotez le revenu net par nuit autorisée, et pas seulement le taux d’occupation.

La limite de 90 jours s’applique-t-elle partout en France ?

La limite de 90 jours s’applique uniquement lorsqu’une commune a décidé d’abaisser le plafond annuel de location d’une résidence principale. À défaut d’une telle délibération, le Code du tourisme prévoit un plafond de 120 jours, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Le propriétaire doit donc vérifier trois éléments avant de paramétrer ses calendriers :

1. le logement constitue-t-il réellement sa résidence principale, occupée au moins huit mois par an hors exceptions légales ?
2. la commune a-t-elle adopté une délibération fixant le plafond à 90 jours ?
3. le numéro d’enregistrement et la catégorie du logement sont-ils identiques sur toutes les annonces ?

Le Code du tourisme, article L. 324-1-1 autorise explicitement les communes à abaisser le plafond de 120 à 90 jours. Cette restriction vise la location du logement entier déclaré comme résidence principale ; elle ne doit pas être confondue avec la durée maximale de 90 jours consécutifs applicable au séjour d’un même client dans un meublé de tourisme.

Commencez par contrôler le numéro d’enregistrement en mairie et le statut du logement. Une mauvaise catégorie transmise aux plateformes peut fausser le décompte ou entraîner un blocage inattendu.

Comment compter les jours sur Airbnb, Booking.com et en direct ?

Le compteur fiable additionne toutes les nuits réservées pour le logement sur l’année civile, quel que soit le canal de vente. Le PMS ou le channel manager doit devenir la source de consolidation, car le compteur visible sur Airbnb ne connaît pas nécessairement les ventes Booking.com ou directes.

Créez quatre valeurs distinctes :

• nuits consommées : séjours déjà réalisés depuis le 1er janvier ;
• nuits confirmées : réservations futures confirmées avant le 31 décembre ;
• nuits en attente : demandes, options ou paiements non finalisés ;
• marge de sécurité : deux ou trois nuits conservées pour absorber une modification de séjour ou un décalage de synchronisation.

Exemple : un appartement totalise 82 nuits consommées et 5 nuits confirmées. Avec une marge de sécurité de 2 nuits, son compteur opérationnel atteint déjà 89 nuits. Une demande Booking.com de 3 nuits ferait dépasser un plafond local de 90 jours ; elle doit être raccourcie, déplacée ou refusée avant confirmation.

Depuis mai 2026, Airbnb indique que certaines données réglementaires sont transmises mensuellement à un organisme public chargé de les communiquer aux collectivités éligibles. La plateforme précise également qu’un calendrier peut être fermé lorsque le plafond légal est atteint. Ces mécanismes ne remplacent pas le contrôle du propriétaire : consultez les informations officielles d’Airbnb sur la réglementation française.

Quel réglage appliquer dans un PMS ou un channel manager ?

Un PMS doit déclencher plusieurs niveaux d’alerte avant le plafond, puis fermer simultanément tous les canaux lorsque le nombre maximal de nuits commercialisables est atteint. Un simple rappel dans un agenda ne suffit pas pour un portefeuille géré par plusieurs collaborateurs.

Dans Beds24 ou un autre channel manager, construisez le workflow autour des réservations centralisées, sans supposer qu’un réglage réglementaire existe nativement pour votre commune :

1. renseignez pour chaque bien le statut « résidence principale » et le plafond local vérifié ;
2. filtrez les réservations dont les nuits tombent dans l’année civile concernée ;
3. additionnez les nuits confirmées de tous les canaux ;
4. envoyez une alerte interne à 75, 85 puis 90 nuits, ou aux seuils équivalents pour un plafond de 120 jours ;
5. bloquez les disponibilités restantes sur Airbnb, Booking.com et le moteur direct ;
6. exigez une validation humaine pour toute réouverture ou dérogation documentée.

Un séjour du 28 décembre au 3 janvier doit être ventilé entre les deux années civiles. Cette séparation évite d’imputer la totalité du séjour au mauvais compteur.

Testez aussi le sens des mises à jour grâce à un audit de cohérence des calendriers multicanaux. Le rôle du channel manager en location saisonnière reste central : une fermeture décidée dans le PMS doit bien atteindre chaque canal connecté.

Comment préserver le revenu avec seulement 90 jours disponibles ?

Avec un plafond annuel, l’objectif pertinent devient le revenu net par nuit autorisée. Remplir rapidement les 90 nuits à bas prix peut empêcher de vendre ensuite des dates plus rentables pendant un salon, un festival ou un week-end très demandé.

Calculez pour chaque réservation :

Revenu net par nuit = (prix du séjour − commissions − ménage non refacturé − coûts variables) ÷ nombre de nuits

Supposons deux demandes pour trois nuits :

• demande A : 390 € encaissés, 55 € de coûts et commissions, soit environ 112 € nets par nuit ;
• demande B : 465 € encaissés, 60 € de coûts et commissions, soit 135 € nets par nuit.

Si le quota restant est rare, la demande B crée davantage de valeur. Le gestionnaire peut aussi réserver une partie du quota aux périodes historiquement fortes, augmenter la durée minimale de séjour ou fermer les promotions les moins rentables.

À dix nuits du plafond, désactivez prudemment la réservation le jour même et ses automatismes opérationnels si une arrivée tardive risque d’échapper au contrôle humain. Le sujet du pilier « réservation le jour même » rejoint ici directement la conformité : la vitesse de conversion ne doit jamais contourner le compteur réglementaire.

Checklist de contrôle avant la fin d’année

Une vérification mensuelle, puis hebdomadaire à l’approche du plafond, réduit le risque de dépassement multicanal. Utilisez cette checklist pour chaque résidence principale gérée :

• délibération communale retrouvée et archivée ;
• plafond de 90 ou 120 jours confirmé par écrit ;
• catégorie du logement vérifiée sur chaque OTA ;
• numéro d’enregistrement identique sur les annonces ;
• réservations directes intégrées au PMS ;
• séjours à cheval sur deux années correctement ventilés ;
• options et demandes en attente visibles séparément ;
• alertes automatiques testées avec une réservation fictive ;
• règle de blocage appliquée à tous les canaux ;
• justificatifs d’une éventuelle dérogation conservés.

FAQ sur la limite de 90 jours

La limite concerne-t-elle les résidences secondaires ?

Non, le plafond annuel de 90 ou 120 jours décrit ici concerne le logement entier déclaré comme résidence principale. Une résidence secondaire peut cependant être soumise à une déclaration, à un numéro d’enregistrement et, dans certaines communes, à une autorisation de changement d’usage.

Airbnb bloque-t-il automatiquement l’annonce après 90 nuits ?

Airbnb peut fermer automatiquement les calendriers concernés par un plafond réglementaire. Le propriétaire doit néanmoins vérifier la règle applicable à sa commune et compter aussi les nuits vendues sur Booking.com ou en direct.

Une annulation compte-t-elle dans le plafond annuel ?

Une réservation annulée sans séjour effectif ne doit pas être traitée comme une nuit consommée dans le compteur interne. Conservez toutefois son historique et distinguez les nuits consommées, confirmées et annulées pour pouvoir justifier vos calculs.

Peut-on dépasser 90 jours pour une raison professionnelle ?

Le Code du tourisme prévoit des exceptions, notamment en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. Une exception ne doit jamais être automatisée sans justificatif : contactez la mairie et conservez les documents avant de rouvrir les calendriers.

Le compteur repart-il à zéro le 1er janvier ?

Oui, le plafond s’apprécie par année civile. Pour une réservation couvrant le Nouvel An, affectez les nuits de décembre à l’année qui se termine et les nuits de janvier à la nouvelle année.

Transformer une contrainte réglementaire en règle de gestion

La limite 90 jours location saisonnière exige une donnée locale fiable, un compteur multicanal et une fermeture coordonnée des disponibilités. Le bon réflexe consiste à vérifier la délibération communale, puis à piloter chaque nuit restante selon sa conformité et sa contribution nette.

Pour les gestionnaires qui suivent plusieurs résidences principales, Léa centralise les réservations, les règles opérationnelles et les alertes du portefeuille. Le PMS intelligent permet ainsi d’intégrer ce contrôle réglementaire au travail quotidien, sans multiplier les tableaux manuels.