Limite 120 jours location courte durée : guide hôte

La limite 120 jours location courte durée est la règle la plus structurante pour tout particulier qui souhaite mettre son logement sur Airbnb, Booking ou une plateforme équivalente. Elle découle du Code du tourisme et vise exclusivement la résidence principale : au-delà de 120 nuitées de location meublée touristique par année civile, le logement perd son statut et bascule dans une catégorie bien plus contrainte. Depuis la loi dite Le Meur de novembre 2024, certaines communes peuvent même abaisser ce plafond à 90 jours. Comprendre comment ce quota se compte, quand il peut être dépassé sans sanction, et comment les plateformes l'appliquent techniquement évite bien des mauvaises surprises à la fin de la saison.

Qui est concerné par ce plafond

Seule la résidence principale est soumise au plafond. La définition juridique est précise : logement occupé par le propriétaire ou le locataire au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Si vous louez une résidence secondaire, un bien d'investissement ou un meublé de tourisme classé en tant que tel, la limite 120 jours location courte durée ne s'applique pas – mais vous tombez alors sous le régime du changement d'usage, souvent plus lourd dans les villes tendues.

Les colocataires et locataires peuvent eux aussi louer leur résidence principale sur plateforme, à condition :

• D'avoir l'accord écrit du propriétaire (bailleur) pour le locataire
• De respecter le règlement de copropriété, qui peut explicitement interdire la location saisonnière
• D'avoir souscrit une assurance couvrant l'activité d'hébergement touristique

Comment se décompte le quota

Le compteur démarre au 1er janvier et se remet à zéro au 31 décembre. Une nuitée vaut une nuitée, peu importe le nombre de voyageurs ou le prix. Un week-end du vendredi au dimanche compte deux nuitées, pas trois jours.

Attention à trois particularités de calcul :

• Les séjours à cheval sur deux années se répartissent de part et d'autre du 31 décembre. Un séjour du 28 décembre au 3 janvier compte trois nuitées sur l'année N et trois sur l'année N+1.
• Les locations à des amis ou proches à titre gratuit n'entrent pas dans le quota, à condition qu'il n'y ait aucune contrepartie financière.
• Les baux mobilité (un à dix mois pour un locataire en formation, mission ou stage) sortent de la location courte durée et donc du plafond.

Dès que les 120 nuitées sont atteintes, toute location supplémentaire est présumée faire sortir le logement de son statut de résidence principale. La commune peut alors engager une procédure de changement d'usage non autorisé.

Le resserrement à 90 jours : effet de la loi Le Meur

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, chaque commune ayant mis en place la procédure d'enregistrement peut, par délibération, abaisser le plafond général à 90 jours. Plusieurs grandes villes ont annoncé leur intention de le faire dès 2026 : Paris étudie la mesure, et des communes littorales comme Saint-Malo ou La Rochelle l'ont déjà votée pour la haute saison.

Avant chaque printemps, vérifiez systématiquement la délibération en vigueur sur le site de votre mairie. Un plafond local plus restrictif prime toujours sur la limite nationale de 120 jours.

Exceptions prévues par la loi

La loi admet trois motifs de dépassement sans perte du statut de résidence principale :

1. Obligation professionnelle : mission ponctuelle, expatriation temporaire, détachement.
2. Raison de santé : hospitalisation, soins de longue durée, convalescence hors domicile.
3. Cas de force majeure : sinistre rendant le logement inhabitable, dépendance familiale brutale.

Dans ces cas, le propriétaire doit pouvoir produire les pièces justificatives – ordre de mission, certificat médical, arrêté de péril – en cas de contrôle. L'exception n'est pas automatique : elle se démontre a posteriori.

Blocage automatique des plateformes

Depuis janvier 2025, l'article L. 324-2-1 du Code du tourisme oblige les plateformes dites intermédiaires à bloquer techniquement toute mise en location au-delà du quota. Airbnb a été la première à déployer un compteur public visible dans le tableau de bord de l'hôte, suivie d'Abritel et de Booking. Le blocage s'opère en temps réel : à la 121e nuitée réservée dans l'année, les créneaux se grisent automatiquement.

Deux limites à connaître :

• Le compteur se cumule entre plateformes depuis la mise en œuvre de l'API nationale d'enregistrement : louer 70 jours sur Airbnb puis 70 jours sur Booking ne contourne plus la règle.
• Les locations en direct (site perso, réseau d'amis élargi) échappent au blocage technique… mais sont réputées comptabilisées en cas de contrôle. L'absence de blocage n'est pas une absence d'obligation.

Numéro d'enregistrement et registre des nuitées

Dans toutes les communes ayant adopté l'enregistrement, un numéro à treize chiffres est obligatoire sur chaque annonce. Il est délivré via un téléservice municipal après dépôt d'un dossier comportant pièce d'identité, justificatif de domicile récent et déclaration sur l'honneur du statut de résidence principale.

Le propriétaire doit également tenir un registre des nuitées, conservé six ans : date d'entrée, date de sortie, nombre de voyageurs, plateforme utilisée, montant perçu. Un tableur suffit, à condition qu'il soit produit à la première demande de la mairie.

Sanctions en cas de dépassement

Le dépassement du quota expose à une triple sanction :

• Amende civile jusqu'à 15 000 € pour dépassement du plafond communal, portée à 20 000 € par la loi Le Meur dans les villes ayant abaissé la limite.
• Changement d'usage réputé non autorisé : amende jusqu'à 50 000 € par logement, assortie d'une astreinte journalière.
• Perte du régime fiscal micro-BIC avantageux si le logement est requalifié en meublé touristique sans classement.

À ces sanctions s'ajoute, pour les locataires, la résiliation de plein droit du bail prononcée par le juge, pratiquement systématique dès qu'une activité non autorisée est caractérisée.

Trois réflexes avant chaque saison

• Télécharger le compteur consolidé proposé par les plateformes depuis 2025 et le confronter au registre papier des nuitées.
• Vérifier la délibération municipale publiée chaque année avant le 31 mars : plafond, zones concernées, modalités de contrôle.
• Préparer un dossier d'exception si vous anticipez une absence prolongée pour raison professionnelle ou de santé, plutôt que d'attendre un contrôle.

Et après 120 nuitées ?

Deux voies restent ouvertes à l'hôte qui veut louer davantage. La première consiste à déclarer un changement d'usage auprès de la commune, démarche longue et parfois conditionnée à une compensation (transformation d'un local commercial en habitation équivalente, selon les règlements locaux). La seconde revient à transformer l'activité en location meublée saisonnière professionnelle, avec les obligations qui vont avec : inscription au registre, régime réel d'imposition et cotisations sociales dès 23 000 € de recettes annuelles.

Dans tous les cas, la limite 120 jours location courte durée n'est pas une recommandation mais un plafond légal strict, dont le non-respect se détecte désormais automatiquement grâce au croisement des données plateformes et municipales. L'anticipation reste le meilleur allié de l'hôte occasionnel.