Déficit foncier 2026 : plafond majoré, travaux éligibles et report 10 ans

Le principe du déficit foncier en location nue

Le déficit foncier s'applique aux logements loués nus déclarés au régime réel des revenus fonciers (imprimé 2044 ou 2044 spéciale). Il naît lorsque les charges déductibles de l'année dépassent les loyers encaissés. Le régime microfoncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, exclut par construction la possibilité d'un déficit. Le déficit se répartit en deux composantes traitées différemment : Cette distinction est fondamentale : un bailleur qui finance un gros programme de travaux à crédit voit son avantage fiscal étalé, la fraction "intérêts" restant cantonnée aux revenus fonciers.

• La part liée aux intérêts d'emprunt ne peut s'imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• La part liée aux autres charges (travaux, taxes foncières, primes d'assurance, frais de gestion) s'impute d'abord sur le revenu global de l'année dans la limite annuelle applicable, puis le solde éventuel se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Plafond 2026 : 10 700 € en régime standard, 21 400 € pour la rénovation énergétique

Le plafond d'imputation sur le revenu global reste fixé à 10 700 € en 2026 pour le régime de droit commun. Ce montant, inchangé depuis 1993, correspond au différentiel maximum entre les charges nonintérêts et les loyers, imputable sur les autres revenus du foyer (salaires, BIC, pensions). Depuis la loi de finances rectificative pour 2022, ce plafond est doublé à 21 400 € lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G au DPE d'atteindre au moins la classe D. Le dispositif, initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2025, a été reconduit par la loi de finances pour 2026 afin d'accompagner l'interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques. Trois conditions cumulatives doivent être respectées pour bénéficier du plafond majoré : 1. Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire ; 2. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre 2026 ; 3. Le bailleur doit fournir deux DPE, avant et après travaux, prouvant le saut de classe (E, F ou G vers D, C, B ou A). Le bailleur doit également joindre à sa déclaration les factures détaillées des travaux et l'attestation d'achèvement.

Quels travaux ouvrent droit au déficit foncier ?

Le déficit foncier n'accueille que certaines catégories de travaux. La ligne de partage entre travaux déductibles et non déductibles est un contentieux fiscal récurrent. Sont déductibles : Ne sont pas déductibles : Pour le plafond majoré à 21 400 €, la liste s'aligne sur celle des travaux éligibles à MaPrimeRénov' pour un gain énergétique équivalent : isolation thermique par l'extérieur ou intérieur, remplacement de menuiseries, pompe à chaleur, chaudière biomasse, ventilation double flux, etc. Les travaux induits (dépose, réfection de finitions liée à l'isolation) sont acceptés s'ils sont directement rattachés au geste énergétique principal.

• Les travaux d'entretien et de réparation (maintien du bien en l'état) ;
• Les travaux d'amélioration dans les logements d'habitation (installation d'une VMC, remplacement d'une chaudière, isolation des combles, ravalement) ;
• Les dépenses de mise aux normes (sécurité électrique, accessibilité PMR).
• Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (surélévation, extension, création d'une pièce nouvelle) ;
• Les travaux dissociables de l'immeuble à usage locatif ou touchant à un local commercial ;
• Les dépenses réalisées avant la mise en location effective du bien.

Calcul : deux exemples chiffrés en 2026

Exemple 1 — travaux courants Un bailleur perçoit 12 000 € de loyers en 2026 et engage 18 000 € de travaux de ravalement, 2 000 € de charges de copropriété non récupérables et 1 500 € d'intérêts d'emprunt. Exemple 2 — rénovation énergétique éligible au plafond majoré Un bailleur perçoit 9 000 € de loyers en 2026 et engage 35 000 € de travaux d'isolation par l'extérieur et de remplacement de chaudière, faisant passer le DPE de F à C. Il paie 1 200 € d'intérêts et 800 € d'assurance PNO.

• Charges hors intérêts : 20 000 €
• Loyers : 12 000 €
• Déficit hors intérêts : 8 000 €, imputable sur le revenu global (sous le plafond de 10 700 €)
• Intérêts (1 500 €) : imputables uniquement sur les futurs revenus fonciers
• Charges hors intérêts : 35 800 €
• Loyers : 9 000 €
• Déficit hors intérêts : 26 800 €
• Imputation sur le revenu global : 21 400 € (plafond majoré)
• Reste 5 400 € reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Report et articulation avec l'IR

Le déficit imputé sur le revenu global vient réduire l'assiette de l'impôt sur le revenu au barème progressif. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, une imputation de 21 400 € génère 6 420 € d'économie d'impôt, hors prélèvements sociaux (dont le contribuable reste redevable sur les revenus fonciers ultérieurs). Le solde reportable sur 10 ans ne s'impute que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global des années suivantes. Cette contrainte est déterminante pour les bailleurs qui vendent leur bien avant l'épuisement du déficit reportable : le solde est perdu, sauf réinvestissement dans un autre bien loué nu. L'engagement de location est également renforcé. Pour conserver le bénéfice de l'imputation sur le revenu global, le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Une revente, une reprise pour usage personnel ou un basculement en location meublée avant ce terme entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.

Points d'attention pour la déclaration 2026

Trois écueils reviennent régulièrement dans les rappels de l'administration : Le service des impôts peut également demander les justificatifs des DPE avant/après pour le plafond majoré. La conservation de ces documents pendant six ans (délai de reprise fiscale) est indispensable.

• Confusion travaux/agrandissement : refaire une salle de bains est déductible, en créer une nouvelle par cloisonnement d'une pièce ne l'est pas.
• Facture au nom du bailleur : les factures doivent être libellées à l'ordre du propriétaire bailleur ; une facture au nom d'un locataire ou d'un tiers est systématiquement rejetée.
• Année d'imputation : ce n'est pas la date des travaux qui compte, mais la date de paiement. Un acompte versé en décembre 2025 sur des travaux achevés en 2026 s'impute sur les revenus fonciers 2025.

Conclusion

Le déficit foncier 2026 conserve sa puissance d'attraction, renforcée par le doublement du plafond à 21 400 € pour la rénovation énergétique, désormais installé dans le droit budgétaire jusqu'à fin 2026. Combiné à MaPrimeRénov' et à l'écoPTZ, il permet d'absorber une part significative du coût de sortie d'une passoire thermique tout en préservant la rentabilité locative de long terme. La rigueur documentaire — DPE, factures nominatives, calendrier des paiements — reste la seule vraie clé de sécurisation, l'administration ayant intensifié ses contrôles sur les déficits supérieurs à 15 000 € depuis 2024.